Investir en République Dominicaine depuis la France : Ce Qui Arrive Vraiment à Votre Argent

Série 6 de « Investir à l'Étranger les Yeux Ouverts » — Intelligence Immobilière Transfrontalière

Ceci n'est pas la plaquette du promoteur qui vous promet 12 % de rendement avec une photo de plage. Ni le mémoire fiscal qui vous fait fermer l'onglet avant la page 3. C'est ce que je vous dirais si vous étiez assis en face de moi avec 320 000 € et la question : expliquez-moi exactement ce qui se passe avec mon argent si j'achète aux Caraïbes.

Chaque donnée provient de sources gouvernementales et institutionnelles. Liste complète en fin d'article. Cadre normatif à jour d'août 2026.

Pourquoi la République Dominicaine

La République Dominicaine n'impose aucune restriction à la propriété étrangère. Mêmes droits qu'un national dominicain — pas de surtaxe, pas de plafond, pas d'associé local obligatoire. Le titre de propriété est enregistré sous un système Torrens (Ley 108-05) : garantie d'État, définitive et inattaquable.

CONFOTUR (Ley 158-01) supprime le droit de mutation de 3 % à l'acquisition et exonère de l'impôt foncier annuel (IPI) pendant 15 ans pour les développements touristiques certifiés. Sur un bien de 350 000 USD (~320 000 €) : 10 500 USD économisés au closing et environ 16 800 USD d'IPI évités sur une décennie.

La Ley 30-26 (juin 2026) a réduit l'impôt sur les plus-values immobilières de 27 % à un taux fixe de 10 % pour les biens à usage personnel ou passif. L'aéroport de Punta Cana (PUJ) a traité plus de 11 millions de mouvements passagers en 2025 (+9,9 % en glissement annuel, donnée officielle PUJ), et le Ministre du Tourisme Collado a publiquement projeté une année record pour 2026.

Les fondamentaux sont solides. La question est de savoir si les chiffres tiennent quand on intègre l'ensemble du cadre fiscal français — et c'est là que cet article devient différent de tous les autres.

Ce Que l'Investisseur Français Doit Savoir en Premier

Il n'existe pas de convention fiscale entre la France et la République Dominicaine. Le Sénat français l'a confirmé dans une réponse ministérielle de 2005 : la RD figure parmi les États à fiscalité privilégiée avec lesquels la France n'a pas coutume de conclure de telles conventions. La RD n'a de conventions contre la double imposition qu'avec le Canada (1976) et l'Espagne (2014).

L'investisseur français s'appuie sur le crédit d'impôt unilatéral prévu par le droit interne français (art. 199 ter du CGI) : les impôts définitivement payés en République Dominicaine sont imputables sur l'IR français correspondant aux mêmes revenus, dans la limite de cet IR. Le mécanisme fonctionne — les taux dominicains (15 %) sont inférieurs aux taux français (30–45 %) — mais il repose sur une disposition française, pas sur un accord bilatéral.

Revenus Locatifs : IR + Prélèvements Sociaux — Le Double Impact Français

C'est ici que le contribuable français supporte la charge la plus lourde de toute cette série d'articles.

Côté Dominicain

Retenue de 15 % sur le loyer brut, à titre d'impôt unique et définitif (Ley 30-26, Art. 17). Sur 52 000 USD bruts annuels (~47 500 €) : environ 7 800 USD retenus (~7 100 €).

Côté Français — Le Double Prélèvement

Les revenus locatifs étrangers sont déclarés via la déclaration 2047 (revenus encaissés à l'étranger) puis reportés sur la 2042 et soumis au barème progressif de l'IR. Les tranches 2026 (loi de finances pour 2026, revenus 2025, revalorisées de 0,9 %) : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, 45 % au-delà.

Mais l'IR n'est que la première couche. Les prélèvements sociaux s'appliquent en sus, au taux global de 17,2 % pour les résidents fiscaux français (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Contrairement à l'IR, les prélèvements sociaux ne sont pas compensables par le crédit d'impôt étranger — ils s'ajoutent intégralement.

Résultat : le taux marginal combiné pour un contribuable dans la tranche à 30 % est de 47,2 % (30 % IR + 17,2 % PS). Dans la tranche à 41 %, c'est 58,2 %. Aucun autre pays couvert dans cette série n'impose un taux combiné aussi élevé sur les revenus locatifs étrangers.

Exemple — contribuable célibataire, tranche marginale 30 %, revenu net foncier étranger de 29 000 € (après déduction des charges au régime réel) :

IR sur 29 000 € au taux marginal 30 % : ~8 700 €. Crédit d'impôt pour la retenue dominicaine : –7 100 €. IR net à payer : ~1 600 €. Prélèvements sociaux 17,2 % sur 29 000 € : ~4 990 €. Impôt total combiné : ~13 690 €. Taux effectif sur le revenu net foncier : ~47,2 %.

Aucune convention ne vient limiter les prélèvements sociaux. C'est un coût structurel que l'investisseur américain, canadien et britannique n'ont pas, et que l'investisseur espagnol évite parce qu'il a une convention bilatérale.

Sources : Loi de finances pour 2026, art. 2 (barème IR) ; service-public.gouv.fr (tranches 2026) ; CSS art. L. 136-6 (CSG sur revenus du patrimoine) ; art. 199 ter CGI (crédit d'impôt unilatéral) ; Sénat, Réponse ministérielle QE n° 19597 (2005) — absence de convention France-RD.

Plus-Values : Les Abattements pour Durée de Détention Changent Tout

Côté Dominicain

La Ley 30-26 applique un 10 % fixe sur la plus-value ajustée à l'inflation pour les biens à usage passif/personnel. Pour les biens exploités commercialement (Airbnb/Booking/VRBO), le 10 % ne s'applique pas — la plus-value est imposée au taux standard de 27 %. La DGII n'a pas publié de guidance délimitant les deux régimes.

Côté Français — Barème Progressif + PS, mais avec Abattements

La plus-value sur un bien étranger réalisée par un résident français est soumise au barème progressif de l'IR (et non au taux forfaitaire de 19 % réservé aux biens situés en France), majoré des 17,2 % de prélèvements sociaux.

Cependant, les abattements pour durée de détention s'appliquent et réduisent considérablement la base imposable sur le long terme :

Pour l'IR : aucun abattement les 5 premières années ; 6 % par an de la 6e à la 21e année ; 4 % la 22e année. Exonération totale d'IR au-delà de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année ; 1,60 % la 22e année ; 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale de PS au-delà de 30 ans.

Après 10 ans de détention (cas de notre exemple), l'abattement IR atteint 30 % et l'abattement PS environ 8,25 %. Sur une plus-value de 57 500 € : base IR réduite à ~40 250 €, base PS réduite à ~52 750 €.

À la tranche 30 % : IR ~12 075 €, crédit pour impôt dominicain, PS ~9 075 €. En cas d'exploitation STR commerciale, l'impôt dominicain de 27 % (~15 500 €) absorbe une large part du crédit. Impôt total à la sortie : ~21 000–24 000 € selon le scénario. L'investisseur italien exonéré après 5 ans ne paie que ~5 750 €. La France est la juridiction la plus coûteuse à la sortie pour les détentions inférieures à 22 ans.

Sources : Art. 150 VC CGI (abattements durée de détention) ; art. 150 U CGI (plus-values immobilières) ; BOI-RFPI-PVI-20-20.

Les Taxes Cachées

Formulaire 3916 — déclaration des comptes à l'étranger. Tout résident fiscal français détenant un compte bancaire à l'étranger (y compris Wise, Revolut, N26 avec IBAN non français) doit le déclarer annuellement via le formulaire 3916 (art. 1649 A du CGI). Amende : 1 500 € par compte non déclaré par année (10 000 € si le compte est dans un État non coopératif). Cinq années non déclarées sur un seul compte = 7 500 € de pénalités. Depuis 2019, les comptes sur les plateformes d'actifs numériques (3916 bis) suivent le même régime.

IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière. L'IFI s'applique aux résidents fiscaux français dont le patrimoine immobilier net mondial dépasse 1 300 000 € (art. 964 du CGI). Le barème est progressif : 0,50 % de 800 000 € à 1 300 000 €, 0,70 % de 1 300 000 € à 2 570 000 €, jusqu'à 1,50 % au-delà de 10 000 000 €. Pour la majorité des investisseurs qui achètent un bien unique à 320 000 € en RD, l'IFI ne s'appliquera que si leur patrimoine immobilier total (France + étranger) dépasse le seuil. Le bien dominicain est à déclarer à sa valeur vénale.

Contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR). Instaurée par la loi de finances 2025 et reconduite en 2026, cette contribution garantit un taux minimal d'imposition de 20 % pour les contribuables dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple). Peu d'investisseurs immobiliers individuels sont concernés, mais elle existe.

Sources : Art. 1649 A CGI (déclaration comptes étrangers) ; art. 1736 IV CGI (sanctions 1 500 €/10 000 €) ; art. 964-983 CGI (IFI) ; LFI 2025, art. 67 (CDHR) ; LFI 2026 (reconduction).

Exemple Pratique : 350 000 USD CONFOTUR, Contribuable Français, TMI 30 %

Deux-pièces CONFOTUR à Punta Cana, 350 000 USD (~320 000 €), personne physique, location courte durée à 65 % d'occupation, 220 USD/nuit — 52 000 USD bruts (~47 500 €). ITBIS répercutée sur le client.

Au closing : ~5 500 USD (4 600 €) — droit de mutation exonéré par CONFOTUR.

OPEX annuel (copropriété, assurance catastro incluse, gestion 18 %, charges, entretien, plateformes, réserve mobilier) : ~20 700 €. Revenu net foncier déclarable en France (régime réel, après déduction des charges) : ~26 800 €.

IR au TMI 30 % : ~8 040 €. Crédit d'impôt retenue dominicaine : –7 100 €. IR net : ~940 €. Prélèvements sociaux 17,2 % : ~4 610 €. Impôt total annuel : ~12 650 €.

Cash flow net après OPEX et impôts : environ 14 150 €. Rendement net : ~4,4 %.

Comparaison avec les autres investisseurs de la série sur le même bien : l'Espagnol atteint ~5,9 % (CDI bilatéral + déductibilité + amortissement 3 %), le Canadien ~5,0 % (convention + CCA 4 %), le Britannique ~5,0 % (pas de wealth tax), l'Américain ~3,8 %. L'Italien est à ~2,0 % (pénalisé par l'IVIE à 1,06 %). Le Français est à 4,4 % — au milieu du classement, pénalisé par les prélèvements sociaux mais compensé par la déductibilité des charges au régime réel.

À la sortie après 10 ans (vente à 455 000 USD, plus-value de ~57 500 €) : après abattements pour durée de détention (30 % IR, ~8 % PS), impôt dominicain 27 % (exploitation STR commerciale), crédit d'impôt, PS français — impôt total à la sortie : ~21 000 €. Après 22 ans de détention, l'exonération IR est totale ; après 30 ans, l'exonération PS est également totale.

Comment Optimiser (Légalement)

Régime réel plutôt que micro-foncier. Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, plafonné à 15 000 € de revenus bruts) est inadapté à un bien étranger avec des charges élevées. Le régime réel permet de déduire la totalité des charges réelles — gestion, HOA, assurance, entretien, et de générer éventuellement un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an).

Détention longue. L'abattement pour durée de détention est le principal levier d'optimisation à la sortie. Après 22 ans : exonération totale d'IR. Après 30 ans : exonération totale de PS. Un investisseur qui achète à 45 ans et revend à 75 ans ne paie aucun impôt français sur la plus-value — uniquement le 10 % ou 27 % dominicain.

Quotient familial. Le système français du quotient familial divise le revenu imposable par le nombre de parts fiscales du foyer. Un couple marié avec deux enfants (3 parts) voit son TMI effectif considérablement réduit. C'est un avantage structurel que les contribuables des autres pays de cette série n'ont pas.

Personne physique, pas société. Une SCI à l'IR est transparente fiscalement et peut fonctionner, mais une société à l'IS ajoute une couche d'imposition (IS 25 % + prélèvement forfaitaire unique 30 % sur les dividendes distribués). Pour un bien unique, la personne physique au régime réel est presque toujours la voie la plus efficiente.

Planification successorale. Les droits de succession en France varient fortement selon le lien familial : 0 % sur la première tranche de 100 000 € par enfant (abattement), puis barème progressif de 5 % à 45 % (ligne directe). Pas de convention successorale France-RD : risque de double imposition. La donation anticipée permet de transmettre en franchise dans les limites des abattements, renouvelables tous les 15 ans.

Le Bilan

L'investisseur français est le plus lourdement taxé de cette série — les prélèvements sociaux à 17,2 % appliqués en sus de l'IR constituent un surcoût structurel sans équivalent dans les cinq autres juridictions analysées. Aucune convention France-RD ne vient en atténuer l'impact.

Malgré cela, le rendement net réel sur un bien CONFOTUR de 320 000 € se situe à environ 4,4 % avec un revenu modéré, supérieur aux rendements nets typiques de l'immobilier locatif en France métropolitaine après ISR, prélèvements sociaux et charges. L'abattement pour durée de détention offre une porte de sortie fiscale totale à long terme — un horizon que l'investisseur américain n'a pas.

La République Dominicaine ne demande pas un acte de foi. Elle demande de lire les lois, faire les comptes, et décider les yeux ouverts. Quand vous le faites, les chiffres parlent d'eux-mêmes.

Sources Officielles

République Dominicaine : Ley 30-26 (2026) ; Ley 11-92 (Código Tributario) ; Ley 158-01 (CONFOTUR) ; Ley 108-05 (Registro Inmobiliario) ; Ley 146-02 (assurances) ; MOPC R-033 (code sismique) ; DGII Aviso 10-26 ; PUJ, communiqué officiel janvier 2026 (11M+ mouvements, +9,9 %) ; MITUR via UPI, février 2026.

France : Loi de finances pour 2026, art. 2 (barème IR — tranches revalorisées +0,9 %) ; service-public.gouv.fr, « Tranches et taux d'imposition 2026 » ; CSS art. L. 136-6 et L. 136-7 (CSG sur revenus du patrimoine) ; art. 199 ter CGI (crédit d'impôt unilatéral) ; art. 150 U, 150 VC CGI (plus-values immobilières, abattements durée de détention) ; BOI-RFPI-PVI-20-20 ; art. 1649 A CGI (déclaration comptes étrangers, formulaire 3916) ; art. 1736 IV CGI (sanctions 1 500 €/10 000 €) ; art. 964-983 CGI (IFI) ; LFI 2025, art. 67 (CDHR) ; LFI 2026 (reconduction CDHR) ; Sénat, Réponse ministérielle QE n° 19597 (2005) — absence de convention France-RD.

Institutionnelles : KPMG, Deloitte, PwC — Tax Reports RD (2026) ; BID rapport catastrophes naturelles. Données OPEX (copropriété, assurances, charges) : conditions de marché Province de La Altagracia — vérifier auprès du gestionnaire local.

Cette série couvre désormais six juridictions : États-Unis, Italie, Espagne, Canada, Royaume-Uni et France. D'autres pays suivront selon la demande.

Article à finalité exclusivement éducative — ne constitue ni un conseil juridique, ni fiscal, ni d'investissement. Consulter des professionnels qualifiés dans les deux juridictions.