Punta Cana vs El Mundo

Muchos inversores que me contactan llegan con la misma hoja de cálculo abierta. Lisboa en una columna. El Algarve, Tenerife o Malta en la siguiente. Miami o Dubái en algún lugar al final. Y luego Punta Cana, añadida casi como una ocurrencia tardía.

Al final de una comparación seria, esa última columna suele ser la que merece una lectura más atenta. No porque el Caribe sea exótico, sino porque cuando alineas los números con honestidad, Punta Cana y Cap Cana siguen ganando en las tres cosas que realmente deciden una inversión: cuánto cuesta entrar, cuánto te rinde mientras la tienes y cuánta fricción hay entre tú y la escritura.

1. El precio de entrada

En Lisboa, un apartamento de gama media en una zona turística se ha negociado aproximadamente entre 6.000 y 8.000 euros por metro cuadrado. En Malta, los valores han superado los 4.000 euros por metro cuadrado. No son direcciones de lujo: es el inventario normal que reservan los turistas.

En Cap Cana y en las mejores zonas de Bávaro, los condominios en preconstrucción dentro de comunidades cerradas, de marca y con estilo resort se han lanzado aproximadamente entre US$1.800 y 2.800 por metro cuadrado (rangos reportados por el mercado, no un índice oficial). Por ese precio no compras un piso encima de una tienda. Entras en una comunidad planificada con piscinas, seguridad, club de playa y, muy a menudo, un operador de alquiler de nivel hotelero ya integrado.

Una entrada más baja significa también algo que la gente olvida: un cheque más pequeño para diversificar. Por el precio de un apartamento en el sur de Europa, un inversor a menudo puede comprar dos unidades aquí, repartiendo el riesgo entre dos proyectos en lugar de concentrarlo en uno.

2. Lo que te rinde la propiedad

En los mercados europeos de esa hoja de cálculo, los rendimientos brutos por alquiler se han comprimido a alrededor del 3–4%, porque los precios crecieron más que las rentas. En Punta Cana, las unidades vacacionales bien gestionadas han reportado rendimientos brutos en el rango del 7–10% (dato reportado por el mercado; tu resultado real depende del proyecto, del operador y de cómo alquiles).

La razón es simple: demanda. El Aeropuerto Internacional de Punta Cana registró más de 11 millones de movimientos de pasajeros en 2025, casi un 10% más que el año anterior, y el país va a ritmo récord en 2026. Los turistas no vienen un fin de semana: vienen una semana, vienen en familia y una parte creciente quiere un apartamento en lugar de una habitación de hotel.

“El rendimiento no es una promesa: es el resultado de la ubicación, el operador y la estructura fiscal trabajando juntos. Si aciertas en esos tres, los números del Caribe hablan solos.”

3. La arquitectura fiscal — explicada correctamente

Aquí es donde fallan la mayoría de las comparaciones, así que voy a ser preciso. La República Dominicana ofrece dos niveles que funcionan juntos.

CONFOTUR (Ley 158-01) se aplica a proyectos turísticos aprobados. Para el primer comprador elimina el impuesto de transferencia del 3% y exime del impuesto anual a la propiedad (IPI, 1% sobre el valor por encima del umbral exento) hasta por 15 años desde la certificación del proyecto. Atención al detalle: el reloj empieza con el proyecto, no con tu compra, así que pregunta siempre cuántos años quedan.

La Ley 30-26, vigente desde junio de 2026, modernizó cómo se gravan las rentas y las ganancias. Si mantienes la propiedad como inversión pasiva, el alquiler está sujeto a una retención del 15% sobre la renta bruta y, al vender, la ganancia de capital tributa a un 10% plano. Si en cambio explotas la unidad como un negocio comercial de alquiler a corto plazo — Airbnb, Booking, VRBO — tributas como actividad comercial: ISR sobre el beneficio neto, 18% de ITBIS sobre las estancias y 27% sobre la ganancia a la salida. Los dos regímenes son excluyentes, y elegir el correcto antes de comprar forma parte de la estrategia.

Compáralo con España o Portugal, donde los propietarios no residentes enfrentan tipos más altos sobre alquileres y ganancias, además de licencias locales que pueden apagar tu ingreso vacacional de un día para otro. El marco dominicano está escrito en la ley y es uno de los más claros de la región.

4. La fricción para comprar

En la zona costera de México, un extranjero no puede tener el título directamente: cada compra pasa por un fideicomiso bancario con costes de constitución y anuales mientras seas propietario. En la República Dominicana no existe esa capa. Los extranjeros tienen el título de propiedad a su nombre, inscrito en un registro de tipo Torrens bajo la Ley 108-05, exactamente en las mismas condiciones que los ciudadanos dominicanos, también frente al mar. Sin socio local, sin fideicomiso, sin sociedad especial.

Añade una opción de residencia — una inversión de US$200.000 o más puede calificarte para la residencia de inversionista bajo la Ley 171-07 — y un mercado que fija casi todo en dólares, y la fricción desaparece para la mayoría de los compradores norteamericanos y europeos.

5. Lo que la hoja de cálculo no muestra

No estaría haciendo mi trabajo si solo te mostrara las columnas buenas. El mercado dominicano es menos transparente que Lisboa o Miami: no hay MLS ni índice oficial de precios, las reventas tardan más y la calidad de los desarrolladores varía enormemente. El seguro contra huracanes, la electricidad en el corredor del este y las cuotas de mantenimiento deben modelarse con honestidad, no dejarse para después.

Precisamente por eso la elección del proyecto y del desarrollador importa aquí más que casi en cualquier otro lugar — y por eso los proyectos que presento están filtrados antes de llegar a ti.

En resumen

Si tu objetivo es la pura revalorización en un mercado profundo y líquido, el sur de Europa todavía tiene argumentos. Si tu objetivo es un activo real que puedas disfrutar, que te rinda mientras lo tienes, con un marco fiscal claro y propiedad directa, el Caribe no es un premio de consolación. Es el cálculo que sigue ganando.

Envíame tu propia hoja de cálculo. Añadiré la columna de Punta Cana con proyectos reales, planes de pago reales y el escenario fiscal que te corresponde — y veremos juntos qué números se sostienen.