Punta Cana vs Il Mondo

Molti investitori che mi contattano arrivano con lo stesso foglio di calcolo aperto. Lisbona in una colonna. L'Algarve, Tenerife o Malta nella successiva. Miami o Dubai da qualche parte in fondo. E poi Punta Cana, aggiunta quasi per scrupolo.

Alla fine di un confronto serio, quell'ultima colonna è spesso quella che merita la lettura più attenta. Non perché i Caraibi siano esotici, ma perché quando metti i numeri uno accanto all'altro con onestà, Punta Cana e Cap Cana continuano a vincere sulle tre cose che decidono davvero un investimento: quanto costa entrare, quanto ti rende mentre lo possiedi e quanta burocrazia c'è tra te e il rogito.

1. Il biglietto d'ingresso

A Lisbona, un appartamento di fascia media in zona turistica si è scambiato all'incirca tra 6.000 e 8.000 euro al metro quadro. A Malta i valori hanno superato i 4.000 euro al metro quadro. Non sono indirizzi di lusso: è lo stock normale che prenotano i turisti.

A Cap Cana e nelle zone migliori di Bávaro, i condomini in pre-costruzione all'interno di comunità recintate, di marca e in stile resort sono stati lanciati all'incirca tra 1.800 e 2.800 dollari al metro quadro (forchette riportate dal mercato, non un indice ufficiale). A quel prezzo non compri un appartamento sopra un negozio. Entri in una comunità pianificata con piscine, sicurezza, beach club e, molto spesso, un operatore di affitti di livello alberghiero già incluso.

Un ingresso più basso significa anche qualcosa che spesso si dimentica: un assegno più piccolo per diversificare. Con il prezzo di un appartamento nel Sud Europa, un investitore spesso può comprare qui due unità, distribuendo il rischio su due progetti invece di concentrarlo su uno solo.

2. Quanto ti rende l'immobile

Nei mercati europei di quel foglio di calcolo, i rendimenti lordi da affitto si sono compressi intorno al 3–4%, perché i prezzi sono cresciuti più degli affitti. A Punta Cana, le unità vacanza ben gestite hanno riportato rendimenti lordi nella fascia del 7–10% (dato riportato dal mercato; il tuo risultato reale dipende dal progetto, dall'operatore e da come affitti).

Il motivo è semplice: la domanda. L'Aeroporto Internazionale di Punta Cana ha registrato oltre 11 milioni di movimenti passeggeri nel 2025, quasi il 10% in più dell'anno precedente, e il paese viaggia a ritmo record nel 2026. I turisti non vengono per un weekend: vengono per una settimana, vengono in famiglia e una quota crescente preferisce un appartamento a una camera d'albergo.

“Il rendimento non è una promessa: è il risultato di posizione, operatore e struttura fiscale che lavorano insieme. Se azzecchi questi tre, i numeri dei Caraibi parlano da soli.”

3. L'architettura fiscale — spiegata correttamente

È qui che la maggior parte dei confronti sbaglia, quindi voglio essere preciso. La Repubblica Dominicana offre due livelli che funzionano insieme.

CONFOTUR (Legge 158-01) si applica ai progetti turistici approvati. Per il primo acquirente elimina l'imposta di trasferimento del 3% ed esenta dall'imposta annuale sulla proprietà (IPI, 1% sul valore oltre la soglia esente) fino a 15 anni dalla certificazione del progetto. Attenzione al dettaglio: il conto alla rovescia parte dal progetto, non dal tuo acquisto, quindi chiedi sempre quanti anni restano.

La Legge 30-26, in vigore da giugno 2026, ha modernizzato la tassazione di redditi e plusvalenze. Se detieni l'immobile come investimento passivo, l'affitto è soggetto a una ritenuta del 15% sul canone lordo e, alla vendita, la plusvalenza è tassata con un 10% secco. Se invece gestisci l'unità come un'attività commerciale di affitti brevi — Airbnb, Booking, VRBO — sei tassato come attività commerciale: ISR sull'utile netto, 18% di ITBIS sui soggiorni e 27% sulla plusvalenza in uscita. I due regimi si escludono a vicenda, e scegliere quello giusto prima di comprare fa parte della strategia.

Confrontalo con Spagna o Portogallo, dove i proprietari non residenti affrontano aliquote più alte su affitti e plusvalenze, oltre a licenze locali che possono spegnere il tuo reddito da affitti turistici da un giorno all'altro. Il quadro dominicano è scritto nella legge ed è uno dei più chiari della regione.

4. Quanto è complicato comprare

Nella fascia costiera del Messico, uno straniero non può essere proprietario diretto: ogni acquisto passa da un trust bancario (fideicomiso) con costi di costituzione e annuali per tutto il tempo in cui possiedi l'immobile. Nella Repubblica Dominicana questo livello non esiste. Gli stranieri sono proprietari a pieno titolo, a proprio nome, con un titolo iscritto in un registro di tipo Torrens secondo la Legge 108-05, esattamente alle stesse condizioni dei cittadini dominicani, anche fronte mare. Nessun socio locale, nessun trust, nessuna società speciale.

Aggiungi un'opzione di residenza — un investimento di 200.000 dollari o più può qualificarti per la residenza da investitore secondo la Legge 171-07 — e un mercato che prezza quasi tutto in dollari, e la complessità sparisce per la maggior parte degli acquirenti nordamericani ed europei.

5. Quello che il foglio di calcolo non mostra

Non farei il mio lavoro se ti mostrassi solo le colonne positive. Il mercato dominicano è meno trasparente di Lisbona o Miami: non c'è un MLS né un indice ufficiale dei prezzi, le rivendite richiedono più tempo e la qualità degli sviluppatori varia moltissimo. L'assicurazione contro gli uragani, l'elettricità nel corridoio est e le spese condominiali vanno calcolate con onestà, non lasciate per dopo.

Proprio per questo la scelta del progetto e dello sviluppatore conta qui più che quasi ovunque — e per questo i progetti che presento sono filtrati prima di arrivare a te.

In sintesi

Se il tuo obiettivo è la pura rivalutazione in un mercato profondo e liquido, il Sud Europa ha ancora i suoi argomenti. Se il tuo obiettivo è un bene reale che puoi goderti, che ti rende mentre lo possiedi, con un quadro fiscale chiaro e la proprietà diretta, i Caraibi non sono un premio di consolazione. Sono il calcolo che continua a vincere.

Mandami il tuo foglio di calcolo. Aggiungerò la colonna di Punta Cana con progetti reali, piani di pagamento reali e lo scenario fiscale adatto a te — e vedremo insieme quali numeri reggono.